绿城“利润黑洞”:没玩没了的永续债和资产减值_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自微信公众号:智趣财经社(ID:zhiqucjs),作者:小趣姐,36氪经授权转载

绿城的房子是江湖上的不老传说,绿城的股价也是江湖上的永恒话题。

正应了那句话:买绿城的房子,不要买绿城的股票!

3月23日早,绿城发布2019年业绩公告。2019年取得收入615.93亿元,同比增长2.1%;累计取得总合同销售面积约1,027万平方米,总合同销售金额约人民币2,018亿元,同比增长29%,销售规模创历史新高。股东应占利润同比大增147.3%至24.80亿人民币。

销售和各方面都达到了预期,可随后绿城中国早盘股价倒跌,截至9时44分,跌16.04%,报价6.96港元,市值不足140亿元人民币。

绿城“利润黑洞”:没玩没了的永续债和资产减值

众人开了眼,还以为是跑错了片场,跑到了盈利预警的恒大那厢去了。股民更是一片哀嚎。

事实上,中交成为绿城大股东后,绿城这两年的确有很大的变化。运营管理向好,财务成本降低、公司重新回到成长轨道。但绿城中国的最大问题是财报不可预期性太强,股东利润太差。

年报显示,绿城中国的永续债从半年报185亿元上升到总额212.29亿元。股东净利润要减去永续债的派息12.87亿,也就是说归母净利润只有11.93亿元。

600多亿的收入经营到11亿元归母净利,净利润率不到2个百分点。行业倒数!

要知道,绿城的项目销售均价已经达到25936元,处于行业前列,这可真是卖最贵的房子,赚最低的净利率!

而且2019年的年报中又做了小15亿元的资产减值。绿城已经连续三年资产减值,外界的预期是资产减值基本完毕,况且2019年上半年没做大规模资产减值,下半年突然全部炸出来了。

如果说去年绿城因为一些历史遗留问题,财报难看尚可理解的话,今年的财报就很说明问题了。永续债利息没玩没了,一年年计提减值,每年都侵蚀掉大部分利润,归母利润少的可怜。

之前大家都在赌绿城高价地雷爆完了,业绩反转,但这次又让大家失望了。不确定性就是最大的罪,被市场杀也是没办法的事情。

当然,凡事要一分为二的看。绿城2019年业绩结算的销售额是2017年2018年的项目,这些项目是2016年土地,算是宋卫平的锅。只有2021年、2022年的年报业绩才能反映张卫东的管理水平和业绩。

绿城中国的预期要看的不止是2019年的业绩。

绿城“利润黑洞”:没玩没了的永续债和资产减值

今年开年以来,绿城在土地市场积极拓展,在杭州、北京、温州、浙江等地的土地投资超过200亿。同时,公司积极发债,铆足劲融资 。

在3月23日下午的线上业绩会上,绿城中国董事会主席张亚东透露未来五年的销售规模将超过5000亿元。

只是,这未必是一条高明的路。房地产已经过了大规模扩张的时代,绿城本身也不擅长低成本规模化。

但无论任何,绿城的品牌价值依然在,产品的受欢迎程度和代建上市依然赋予它未来的预期。我们期待一下,未来,张亚东时代的绿城中国到底会交出怎么样的成绩单?

01

其实,绿城2016年销售金额有一波增长。

2017年、2018年投资项目销售金额都超过1000亿。

按照正常结转,2019年结转的大部分是2016、2017两年的项目,那绿城2019年的业绩应当是不错的。

实际上,绿城中国的年报,整体来看,好的一面确实也很明显。

销售业绩大增,绿城中国还在2019年加速补仓。

据年报,2019年集团新增项目共计54个,总建筑面积约为1236万平方米;总土地成本/收购金额为691亿元;预计新增可售金额2057亿元,创绿城中国新增投资货值历史新高,其中归属于集团权益约1086亿元。

归母核心净利润43.36亿元,每股分红0.3元人民币,合港币0.33元左右。

净资产负债率63%,总借贷加权平均利息成本为5.3%。

在费用控制、提升效率方面也有明显进步,人均效率提升很多。销售费用控制在1.8%,今年目标1.6%已经是业内高水准。

收入、土地储备、总资产在增加,操盘,产品去化难得,难得的是,成本控制也开始显现。

这说明,运营管理上,绿城开始步入正轨。

但永续债吃掉了大量的利润,绿城增收但不增利,核心净利润和股东净利润差别很大。而后面的地价更高,只怕利润更是没法看。

永续债虽然名义上为“债”,但却可以计入权益,而不计入负债。这一特点使得房企热衷于发行该种债券,可以在一定程度上修饰企业的财务报表,降低资产负债率。

但事实上,永续债却在一定程度上导致房企的杠杆明降暗升。计入权益,永续债便可不断分食企业利润,成为吞噬房企的利润“黑洞”。

绿城的永续债是中小股东心里的一根刺。

绿城2014年发行5亿元美金永续债券;2016年4月22日发行4亿美金永续债券 ;2017年7月19日发行4.5亿美金永续债券, 2018年12月28日发行5亿美金永续债券······

2019年绿城永续债负债合计212.3亿元,其中永续债利息支出12.86亿元。

正是这12.86亿元永续债利息支持,吞噬了股东应占利润。24.8亿元的股东利润最终只剩下11.93亿元。

明知是毒药还坚持要吃,绿城的永续债扩张让投资者很不解。

“本来就不算一家擅长扩规模、进取的公司,为什么要搞那么多永续债?弹性加债务不行吗?”这位投资人颇为不解的抱怨。

只是从今年年初绿城的拿地动态来看,不紧不慢的绿城怕是早已启动了进取模式。只是规模扩张的过程中,怎样处理好永续债?怎么更好处理规模增长与股东利益不冲突?对绿城来说,这不是一件小事。

02

对很多投资者来说,看到绿城2019年年报又有资产减值,觉得又是一个雷。

计提资产减值,是说从谨慎的角度来看,这些东西要评估可能的损失,并且把可能的损失计算出来,然后当作损失处理,也就是一种假设性的损失,可能实现,也可能不实现,但是谨慎考虑,要准备出来。

这一次,绿城一次性亏损部分各种项目资产减值接近14亿,加上一个酒店接近15亿资产减值。

绿城“利润黑洞”:没玩没了的永续债和资产减值

对很多投资者来说,主要原因资产减值较多,至少今年不应该资产减值,已经连续三年资产减值,外界的预期是资产减值基本完毕 。

对很多投资者来说,新项目的武汉、佛山拿地贵了,买不到价钱减值一点可以理解。天津全运村、沈阳全运村,老项目在这个阶段还有减值,旧项目的窟窿早该减值的现在一个又一个没完真是考验耐心。

如果是此前三次资产减值,绿城都可以说是利润没有释放,今年再这样说,恐怕很难服众。事不过三,只会让人很担心利润是不是能如期释放出来。

况且,形势好的时候多计提一点无所谓,形势差的时候你加大计提,说的难听一点确实有点坑股民。

在下午的业绩会上,关于资产减值损失“暴雷”的提问,管理层的回复是按照会记政策走,是合规,保守的。

关于未来是否会继续计提减值,只是说会根据市场变化,继续跟进评估。有人解读这个潜台词是估计下一次很有可能继续计提损失。

但张亚东在业绩会上也强调了一点,2020年要抓利润。乐观的预计,这个意思可能是该减值的也减的差不多了,2020年开始要释放利润了。

到底绿城增收不增利的情况能不能改变,且拭目以待吧。

03

业绩会上,张亚东提出“2025年,实现销售规模5000亿元。”

据张亚东透露,5000亿元的目标分解成两部分:传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿, 轻资产代建部分实现1500亿。

张亚东认为是很保守的目标,后期还须控制速度不要太快。代建开始发力,绿城要做资本代建已经确认。

没有特殊情况,这个业绩完成没有问题。

今年以来,绿城的买地行为,已经证实管理层做大规模的决心。

绿城“利润黑洞”:没玩没了的永续债和资产减值

2011年绿城步子迈太大了,消化了好几年。后面又太悲观了,绿城彻底放缓脚步。其他房企都在拼命拿地,疯狂扩张的时候,2011——2017年几年,绿城的土地数据居然是减少的。

2019年上半年绿城甚至常常出现无货可卖的情况。

2020年前两个月,绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块,累计权益建筑面积184万平方米,权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。

并且,知情人士称,如今的绿城还在到处急着看地,补土储。

明显,新管理层的逻辑是,让绿城体量更大,才能突围。

恰逢国企化的绿城如今正面临一个好的融资窗口期,可以以较便宜的资金去拿地。

2019年中期业绩会上,张亚东曾说,“给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生”。

值得一提的是,要成为优等生,看的不止是规模,不止是收入,也要看真正的净利润率。