业绩虚胖 土地开抢 吓退楼市“开仓放粮”?_详细解读_最新资讯_热点事件

编者按:本文来自中国网地产,作者:石昊一,36氪经授权转载

近期某些地方政府推出的楼市新政,颇有被房企呈现出的火热吓退之势。

在50强房企中,5家开展线上销售的房企于2月底合计实现线上认筹额近300亿元,频频传来认购“喜报”。而在土地市场,又有房企出手阔绰,约有18家房企在2月的权益拿地额超过20亿元,其中前4强皆由具有国资背景的房企占据,拿地金额超过800亿元。

巧合的是,在此背景下,驻马店、广州市政府却分别出现了新推政策“一周游”、“一日游”的奇观,海南甚至开始对本地人第三套房进行限购。

这不禁令人遐想,意欲“开放粮仓”的地方政府,在见识到房企的火热景象之后,又打消了这一念头,然而事实果真如此吗?

“短命”政策下的奇观

2月21日,驻马店市政府出台《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称《意见》)。其中提到,将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%;同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房,大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。

在外界看来,驻马店出台这一政策,旨在带动购房需求,对市场形成刺激,驻马店也成为疫情期间首个宣布降低公积金贷款购买首套房首付比例的城市。

一时激起千层浪。外界的关注引来了河南省政府的注意——援引河南省政府新闻,“驻马店市出台的《意见》引起了社会媒体‘放松调控’的解读和炒作”。一周之后(2月28日),河南省政府约谈了驻马店市政府主要负责同志,并叫停相关政策。

目前,该《意见》的网络链接已无法访问。

无独有偶,广州市政府于3月3日出台《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。其中,在促进房地产市场平稳健康发展部分,提出要优化商服类项目建设和销售管理,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。

这一新政被媒体解读为广州为刺激商业地产市场对商办项目的全面解禁,并将成为一线城市中第一个全面放开商办项目限售的城市。

但仅仅过了一日,该涉及商服类项目规划和销售政策的内容在短暂挂网后被撤回,并经重新更正后再挂网。据广州12345政府服务热线人员回复称,撤回原因是上述内容还须经广州市发展和改革委员会以及市住房和城乡建设局商讨具体执行细则。

与上述“折戟”的政策不同,海南在3月7日印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,提出对本地居民购买多套住房的限购政策,对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

奇观后反其道行之的海南,却似乎传递出了相同的信号。

市场下行引需求端刺激

在地方出台政策救市的背后,是房地产市场呈现出的颓势。

不可抗力影响之下,线下停售、停工对房企业绩产生了极大压力,房企纷纷开展线上售房以期自救。据机构统计,百强房企中已有92家发起线上销售,其中不乏认筹额接近百亿元甚至在此之上的房企。

不过,线上认筹这一涉及定金的形式虽然为房企带来了一时的现金流,但也不可避免地牵扯到能否切实将房屋售出,从而转化为房企自身销售额的问题。有人分析,一些房企将预定划为签约,带动了销售业绩。简而言之,房企线上销售的认筹数据并不代表最终的销售业绩;另一方面,线上销售也并非拉动整体市场的万能药。

机构报告显示,2月各房企的销售业绩创近几年单月销售新低,百强房企全口径销售额仅3243.3亿元,环比下降43.8%,同比下降37.9%。从1-2月的累计销售金额来看,百强房企的全口径销售额为9014.6亿元,同比下降23.8%;有超8成的百强房企2月单月和前两月累计业绩同比双降。

从个体表现来看,线上销售确实在一定程度上带动了一些房企的销售,但整体市场表现出的颓势也基本符合外界预期。

市场受阻之下,各地开始出台为房企纾困的相关政策,包括可延迟签订土地出让合同,顺延土地出让金、开竣工时间等以适当调整土地供应为主的政策;以及包括加大对房地产企业的资金支持力度、对房地产开发贷款适当展期、不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可等促进房地产市场健康发展的政策。

这也催生出一批在2月逆势拿地的房企。据机构数据,尽管2月全国土地市场成交体量降至近一年来的最低水平,但也有18家现金充裕的房企的权益拿地额超过了20亿元,最高的一家房企超过200亿元。同时,受城市能级、区域等因素的影响,房企拿地的重点城市由于增加了优质土地的出让,使得土地价格推高至近一年的新高。

但是,一些房企的虚胖业绩与逆势抢地难掩整体的颓势,从而催生出针对需求端的地方政策。

被外界视为打响松绑第一枪的驻马店,在市政府办对《意见》的政策解读中提出,“从去年下半年以来,特别是近期又受到疫情的冲击,房地产企业发展遇到了一些困难和问题,我市现有的一些政策、体制、机制已不适应当前房地产业发展的需求,甚至阻碍了房地产业的平稳健康发展”。

有专家指出,相较于衡阳、中山等地的购房补贴政策,驻马店降低公积金贷款首付比例的政策显然力度更大,对需求端的刺激更强。同理,广州作为少数严格商住类调控的城市之一,对商办项目进行全面解禁,也给需求端带来了较大刺激。

反观海南,在两市政策“折戟”后开展对需求端的遏制,被分析人士认为是在叫停上述政策后,再度传递中央强调“房住不炒”的信号。

“房住不炒”不可动摇

3月3日,央行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会。会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

有分析认为,中央对于调控政策有多重考量:房价不能出现报复性反弹、房企和居民杠杆率不能大幅上升、房企资金链不出现大规模断裂,在稳增长稳就业的前提下兼顾好居民房价上涨空间和地产企业政策的纾困力度。

由此,侧重供给端,对企业进行纾困是可行的;而由“救企”转向“救市”,针对需求端进行刺激的行为则显然违背了“房住不炒”的中央精神。更为重要的是,无论是否是在特殊时期下行压力下做出的试探,“打响第一枪”这类行为必然会受到重点遏制。因此,两市政策被叫停也在情理之中,而海南的“表态”则显露出一丝警告的意味。

在约谈之后,驻马店市主要负责同志就表示,要以此次约谈为契机,统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展,落实房地产调控主体责任,深刻汲取教训,强化整改落实,采取有力措施,确保房地产市场平稳健康发展。

“房住不炒”是大势所趋,对于房企来说,在获得政策纾困的同时也要防范自身风险,与其在特殊时期浮夸地为业绩“打气”,不如保持充分流动性,解决实际困难,从而实现自救。